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乱停车业主车辆被禁止自由出入小区,法院:权利的行使必须遵守管理公约

来源:最高人民法院      时间:2020-07-21 17:49

 

一滴水,能折射太阳光辉。

一桩案,能彰显法治道理。

 

最高人民法院官方微信推出“小案大道理 时代新风尚”栏目,带您一起回顾那些熠熠生辉的“小案”,回味那些蕴含其中的“道理”,共同感受每一个司法案件中所弘扬的公平正义正能量。今天回顾的是乱停车业主车辆被禁止自由出入小区案,全国人大代表、浙江省衢州市柯城区人民医院副院长陈玮以及浙江大学光华法学院副教授、法学博士陆青进行了精彩点评。

 

案情回顾

 

几名业主不听劝导,多次不文明停车,并拒签文明停车承诺书,被物业删除小区闸道口车辆自动识别信息,失去了车辆自由进出小区的便利。业主以通行权受侵犯为由起诉物业公司。

今年初,浙江省衢州市衢江区人民法院依法审理了这起物权纠纷案,判决驳回原告的诉讼请求。日前,衢州市中级人民法院二审维持了原判。

浙江衢州某小区建成后,地面停车位仅有20余个,远远满足不了全部业主的停车需求。有的业主为图方便省事,经常随意将车辆停放在车位之外的小区道路上,既影响了小区的文明形象,又增加了消防安全隐患。为此,物业和相关部门经常对违停业主开展劝导,但收效甚微。

为解决小区停车难题,有业主提出,在小区道路上增加停车位,但经消防部门现场测试,如果新增车位的话,将严重影响消防应急救援,新增车位条件不具备。

2019年上半年,物业公司根据部分业主建议,制定了《小区车辆管理公约(试行)》,获得了三分之二以上业主赞成。公约规定,小区地面停车位先到先得,停满后,有车库的业主需将车辆停入地下车库,无车库的业主需自行驶离小区。对小区内违规停放的车辆,物业公司将进行文明劝阻,劝阻后仍不配合,报综合执法局、公安交警及消防部门处理,类似行为累计三次的,删除车辆的自动识别信息等。

管理公约实施后,周某等业主仍然经常将自家车辆停放在车位之外,且对合理劝导不予理睬,并拒绝在文明停车承诺书上签字。2019年5月前后,物业公司依据管理公约,删除了闸道口周某等车辆的自动识别信息。2019年12月,周某等向衢江法院提起诉讼,要求小区恢复其车辆自由出入小区的权利。


 

法院经审理后认为,被告作为小区的前期物业服务管理公司,为解决因车多位少引发的停车纠纷,在结合业主建议以及相关部门调处意见的基础上,制定了车辆管理公约,并经意见征集,获得三分之二以上的业主赞成,故上述车辆管理公约对小区业主均具有约束力。

 

周某等驾驶的车辆多次不按规定停放且不听合理文明劝导,又拒绝签署遵守管理公约的承诺书,为确保小区消防安全,物业依据管理公约对违停车辆实施管理,并将其车辆自动识别信息删除,并无明显不当。

 

庭审中,物业公司明确提出,如原告书面承诺遵守车辆管理公约,可以恢复其登记车辆的自动识别信息,使其进出小区不受影响,但周某等仍明确表示拒绝遵守。该事实足以表明,原告之所以失去进出小区的便利,系因其自身拒不承担文明停车的义务所致,由此导致的不利后果亦应由其自行承担。综合全案证据,衢江法院一审判决驳回周某等业主的诉讼请求。

 

衢江法院特别指出,在小区里,业主无疑享有广泛权利,但也要看到,小区绝非法外之地,业主的权利也并非毫无边界。业主在行使物权时,应当遵守法律,尊重社会公德,遵守业主管理公约,不得损害公共利益和他人合法权益。近年来,随着私家车越来越多地走进寻常百姓家,小区车位不足的问题日益突出,不文明停车行为相对普遍,如果业主不顾社会公共利益和他人合法权益行使权利,可能构成权利滥用,不能得到法律的支持,由此而导致的不利后果也要由自己来承担。

 

衢江法院判决后,周某等业主提起上诉,衢州市中级人民法院依法受理该上诉案件。承办法官注意到在一审过程中,物业公司已经明确表示,如果周某等书面承诺遵守车辆管理公约,可以恢复其登记车辆的自动识别信息,使其进出小区不受影响,但周某等仍明确表示拒绝遵守。

 

二审过程中,承办法官了解到物业公司仍旧同意让周某等作出书面承诺后,让周某等进出小区,于是反复劝说让周某等人接受该处理方式,但周某等人仍旧明确表示拒绝。该案经合议庭讨论,一致认为,业主享有在小区停车的权利,但是其权利的行使必须遵守业主管理公约,不得损害公共利益和他人合法权益。最终,依法驳回上诉,维持原判。

 

专家点评

 

浙江大学光华法学院副教授、法学博士陆青:详解本案涉及的三个法律问题


小区停车位问题一直是学理和实践争议的热点问题。在停车资源客观有限的情况下,通过业主公约、管理规约的方式协调业主之间的利益,或许是化解困境的最合理方式。事实上,民法典对业主权利的修改完善,以及新增物业服务合同章节,都是试图进一步推进业主自治。只有业主充分实现自治,有动力去自治,才能从根本上解决小区治理和城市基层社会治理的顽疾。

 

这其中,管理规约作为业主自治的核心工具,经过业主共同决议的事项,必须能真正发挥效用,整套物业管理制度的运行才能有所保障。为了保障业主正当利益不受不合理不合法的业主决议等的影响,民法典、物权法都赋予有利害关系的业主通过诉讼等方式撤销不当的业主大会或业委会决议。

 

本案涉及三个核心问题:

 

一是作为违反管理规约停车的业主究竟享有何种权利和义务?


二是对业主在小区内的不当行为,谁有权予以制止甚至处理?


三是具体如何处理?



针对第一个问题,需要考虑的是,作为业主,是否有权主张满足其在小区内自由停放车辆的权利?对此,物权法上仅规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但在本案中,因为小区停车资源客观匮乏,客观上无法满足每个业主的停车需要,因此,限制和规范业主的停车自由,并不违反物权法的规定。更为重要的是,物权法第八十三条规定业主具有遵守法律、法规以及管理规约的义务。管理规约作为业主自治的产物,只要符合业主共同决定的要求就应该对每个业主具有拘束力。

 

在这一点上,本案反映的情况是物业公司根据部分业主建议制定的《小区车辆管理公约(试行)》,结果获得三分之二以上业主的赞成。根据物权法第七十六条规定,制定和修改管理规约属于业主共同决定的事项,只需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。本案所反映的三分之二以上业主赞成,也说明了该管理公约的通过满足了物权法前述规定的要求,因此理应有效。在这个逻辑上,问题的重心并不是业主有无权利滥用——该业主本就没有可以违规停车的权利——而是业主违反了相关管理公约的义务,由此也应该承担违反这种义务所带来的责任。

 

针对第二个问题,物权法规定业主大会、业主委员会对侵占通道等行为,有权要求行为人(包括业主)停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失,似乎并未赋予物业服务企业相同的权利。但值得注意的是,根据物权法第八十二条的规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

 

主流观点认为,物业服务企业实施的行为,包括物的管理和人的管理两个部分,即物业服务企业不仅应该管理相关的建筑物及其附属设施,还要维护物业管理区域内的秩序。而其之所以能够管理相关业主的不当行为,其管理权利的来源正是该条所称的“业主的委托”。这种委托,未必需要具体明确的授权。按照管理公约的要求履行相关物业服务职责,是物业服务企业基于物业服务合同关系当然产生的义务。本案中,物业服务企业也正是基于这个管理公约的内容,履行其应尽的职责。

 

关于第三个问题,管理公约明确对违规停车行为超过三次,在劝阻不配合的情况下可以删除车辆的自动识别信息。这样的约定充分考虑了对业主停车权利的维护,是同时考虑小区停车秩序、消防安全和小区整体利益平衡下的合理举措,在笔者看来,并不存在管理过当的问题。因此,业主应承担自身不当行为造成的后果,这也恰恰是实践业主自治的具体体现。

 

代表点评

 

 

 

 

  

全国人大代表、浙江省衢州市柯城区人民医院副院长

陈玮

尊重小区业主依法自治

近年来,随着居民生活水平的提高,私家车保有量持续快速增长。与此同时,停车难问题也逐渐显现。长期以来,小区内乱停车现象禁而不绝,甚至愈演愈烈。这也是诱发小区业主和物业之间产生纠纷的原因之一。如何规范业主停车问题已然成为当下的一个重要课题。

 

纵观各种规范业主车停的“治理手段”,依法制定业主管理公约,以自治的方式进行规制,或为一种公允高效的方式。毕竟业主管理公约反映的是大多数业主的意志,是治理方式的最大公约数。此外,权利与义务相伴而生,在享受权利带来便利的同时,也要恪守尊重规则的义务。

 

笔者认为,依法制定的管理公约,全体业主都应当遵守。小区品质的提高,需要全体业主和物业公司共同努力、相互配合。业主在行使权利的同时,也负有积极配合物业公司依法依约履职、共同维护小区和谐秩序的义务。法院为物业公司依法履职撑腰而作出的驳回判决,既是对小区业主依法自治的尊重,也是向社会传导“权利不得滥用”的司法态度。这种旗帜鲜明、充满正能量的判决,值得点赞。